概要
本シミュレーターは、物件価格の広いレンジ × 表面利回りのレンジを一括走査し、税引後キャッシュフロー（手残り）をプロットします。借入の有無・条件、空室損、経費計算方法（割合／固定費）を切り替えて感度分析が可能です。グラフ上には 黒字領域（カラー）、赤字領域（赤）、および 損益分岐ライン（紫） が表示されます。
入力項目
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 自己資金（万円） | 購入時に投入する自己資金。借入額＝物件価格−自己資金（負なら借入なし）。 |
| 入居率（%） | 年間の実効稼働率。家賃収入＝潜在家賃×入居率。 |
| ローン金利（%） | 年率。元利均等返済を前提。 |
| ローン期間（年） | 返済年数（回数）。 |
| 大規模修繕割合（%） | 10年ごとにかかる大規模修繕を、年間家賃の○%として見積り、10等分して毎年積み立て（修繕積立金）とみなします。 |
| 税率（%） | 税引前CFが正のときのみ課税（簡易モデル）。 |
| 経費計算方法 |
割合 年間家賃×経費率
固定費 固定資産税（月数換算）＋修繕費（%）＋管理費（円/月）
|
固定費方式の内訳
- 固定資産税・都市計画税…「年間家賃の何か月分」で概算。
- 修繕費（%）…年間家賃に対する割合。
- 管理費（円/月）…月額を12倍し、万円換算で計上。
入力を変更してもグラフは自動更新されません。「計算開始」ボタンを押して再描画してください。
計算ロジック（要点）
- 年間家賃（潜在）：
物件価格 × 表面利回り（単位：万円/年） - 実効家賃（空室控除後）：
年間家賃 × 入居率 - ローン年返済額（元利均等）：
P × r ÷ (1 - (1 + r)-n)
P=借入額、r=年利（小数）、n=年数 - 経費：割合方式なら
実効家賃 × 経費率／ 固定費方式なら 固定資産税＋修繕費＋管理費 - 修繕積立：
実効家賃 × (大規模修繕割合 ÷ 10) - 税引前CF：
実効家賃 − （ローン返済＋経費＋修繕積立） - 税額：税引前CF > 0 のとき
税引前CF × 税率 - 税引後CF（手残り）：
税引前CF − 税額 - 損益分岐ライン：各価格で 税引後CFが初めて0以上となる最小の利回り。
グラフの見方
- 黒字 カラーマーカー：色は税引後CFの大きさ（凡例「手残りCF（万円）」）
- 赤字 半透明の赤点
- 損益分岐ライン 紫の線（×マーカー）
横軸=物件価格（万円）、縦軸=表面利回り（％）。点をホバーすると、価格・利回り・年間家賃・手残りCFのツールチップが表示されます。
使い方（最短手順）
- シミュレーター realestate_CF.html をブラウザで開く。
- 前提に合わせて 自己資金／入居率／金利／期間／税率／経費方式 を入力する。
- 必要に応じて 大規模修繕割合 や固定費の各項目を調整する。
- 計算開始 をクリックしてグラフを更新。
- 黒字領域のうち、損益分岐ラインより上側で余裕のある利回り帯を確認する。
- 複数の前提（例：金利2.0%・入居率85%など）で繰り返し実行し、感度を把握する。
入力例
例1：自己資金ゼロで15年返済
- 自己資金：0 万円
- 入居率：90%
- 金利：1.5%／期間：15年
- 経費：割合 20%（デフォルト）
- 大規模修繕：家賃の75%（10年ごと）
→ 損益分岐ラインよりどの程度上の利回りが必要かを把握し、物件選定の目安に。
例2：固定費方式（管理費1万円/月）
- 経費方式：固定費
- 固定資産税：年間家賃の1か月分
- 修繕費：年間家賃の5%
- 管理費：10,000円/月
→ 実務に近い固定費構成での感度確認に有効。
FAQ／トラブルシュート
グラフが更新されない
入力後に 「計算開始」 を押してください。ブラウザの拡張機能が干渉する場合はシークレットウィンドウでの動作もお試しください。
単位の混乱を避けたい
金額は基本 万円で計算しています（管理費のみ円→万円に自動換算）。
返済方式は？元金均等にしたい
現在は 元利均等のみ。元金均等に拡張する場合は返済計算式の差し替えが必要です。
税計算は実務と違う？
簡易モデル（利益が出た年のみ単一税率を乗算）です。減価償却・損益通算・金利の損金算入などは扱っていません。
注意点・前提（重要）
- 本ツールは キャッシュフローの概算・感度分析に特化しています。
- 減価償却、諸費用（登記・仲介・保険）、違約金、退去原状回復などは含めていません。
- 表示のカラースケールは 税引後CFの大小で、リスク（空室・賃料下落・修繕突発）を表すものではありません。
- 意思決定前に、金融機関の試算・専門家の助言・現地調査での裏取りを必ず行ってください。
埋め込み・配布
任意のサイトに realestate_CF.html をそのまま設置するだけで動作します（オフライン対応）。グラフ描画に Plotly のCDNを使用しているため、インターネット接続が必要です。イントラ環境などで完全オフライン運用する場合は、Plotlyのスクリプトをローカル配布に切り替えてください。
リンクボタンの追加例（トップへ戻る）
<p><a href="index.html">トップページへ戻る</a></p>更新履歴
- v1.0（初版）本ドキュメント公開。